La ciutat patrimonial de Nova Zelanda es troba enmig d’un rejoveniment, però a unes illes al sud del rentat de cara del CBD de Dunedin, diversos edificis abandonats representen una amenaça per a la seguretat dels residents. Malgrat això, els correus electrònics revelen que el consell està lluitant per fer malabars amb la seguretat pública i la burocràcia. Sinead Gill informa.
Més d’una dècada després de sobreviure als terratrèmols de Christchurch, a Ann Brower no li sorprèn saber que l’Ajuntament de Dunedin no ha portat als jutjats els propietaris d’alguns edificis abandonats.
“És un joc llarg… és car i impopular”, va dir.
Tanmateix, el cost va ser subvencionat pel públic “amb les seves vides” en el pitjor dels escenaris.
Des dels terratrèmols de 2011, Brower ha estat un defensor de regulacions més estrictes sobre edificis insegurs.
LLEGEIX MÉS:
* La demolició de l’edifici històric de Dunedin comporta accions legals
* El desenvolupador té sis mesos per arreglar edificis en ruïnes amb arbres que creixen a través dels sostres
* Darrere de la façana: els edificis de CBD en ruïnes amb arbres que creixen a través d’ells
Quan un parapet i una façana es van esfondrar durant el terratrèmol, van matar quatre vianants i vuit passatgers d’autobús, ella va ser l’única supervivent.
Són exactament aquestes característiques les que fan que diversos edificis de Princes i Rattray St, un parell de blocs al sud de l’Octògon, siguin insegurs.
Tal com van revelar els correus electrònics enviats a Stuff en virtut de la Llei d’informació i reunions oficials del govern local, fins i tot quan els propietaris i l’ajuntament acorden que hi havia un risc per a la seguretat pública, l’ajuntament estava disposat a donar mesos de pròrrogues per assegurar-los.
“Espero que puguin dormir a la nit, perquè jo no ho faria”, va dir Brower.
Subministrat
Ann Brower és una defensora d’una acció més ràpida en edificis insegurs.
Demolició per negligència: la història d’èxit de Rattray St
Al juny, el consistori va aprovar la demolició del carrer 166-170 de Rattray.
Els residents han vist com els edificis es deterioraven durant dècades. El que abans formava part de la infame vida nocturna de Dunedin havia estat majoritàriament buit, durant molt de temps.
El porxo s’estava enfonsant visiblement i les bigues s’estaven enfonsant, la qual cosa va provocar esquerdes importants a la façana, segons un informe d’enginyer vist per Stuff.
Els edificis van ser comprats per Philip Laing House Ltd, de la qual són directors els desenvolupadors locals Tony Clear i John Farry, l’any 2020. Un any més tard, el consistori els va emetre un Avís de reparació (NTF), dient que els edificis s’estaven convertint en un risc per al públic. seguretat.
Clar d’acord. En una resposta escrita, va proposar que fossin enderrocats immediatament.
Sinead Gill/Coses
Es va confirmar que les esquerdes al voltant de l’ampit de la finestra es deuen a una biga caiguda, segons un enginyer. Foto feta el juliol de 2022, que mostra un deteriorament més.
Tot i que no hi ha barreres patrimonials, una sol·licitud d’enderroc no es faria un any més. L’empresa no ha respost a una sol·licitud de comentaris.
Segons l’NTF de maig de 2021, l’empresa tenia una setmana per contractar un enginyer per fer una avaluació de seguretat, i després quinze dies per actuar davant qualsevol perill.
Tot i arriscar-se a una multa de 200.000 dòlars i 20.000 dòlars diaris després, el primer termini va arribar i va anar. A principis de juliol, segons els correus electrònics publicats, el personal del consell va començar a suplicar amb l’agent immobiliari de Clear, Tony Cutler.
“El termini ja ha passat… Ampliaré el termini de NTF una setmana més”, va dir.
Cutler va dir que es faria una sol·licitud de demolició “en el seu moment”, assegurant al personal que els edificis estarien assegurats mentrestant.
Subministrat
L’estabilitat del porxo era una preocupació clau, segons els correus electrònics publicats des de l’Ajuntament de Dunedin.
Quinze dies després, encara sense bastides. El personal va dir que els perills semblaven empitjorar.
“L’incompliment de la NTF donarà lloc a infraccions”, va dir.
Cutler va defensar els seus clients uns dies després, dient que els propietaris tenien la intenció de desenvolupar el lloc després d'”anys d’abandonament”, i el va renyar per tractar-los “com si haguessin permès que es produís aquesta situació”.
Sis setmanes més i diversos correus electrònics més tard, els edificis encara no estaven assegurats.
El progrés es va aturar a l’agost a causa del bloqueig de la Covid-19. Arribat el 4 d’octubre, havia estat una altra quinzena sense actualitzacions.
“Ens hem entès fins ara”, va dir el personal. Volia saber –sí o no, d’un enginyer– que la façana era segura. Els propietaris tenien quatre setmanes per respondre, o el consistori “miraria” les opcions d’execució.
Sinead Gill/Coses
El consistori va donar als desenvolupadors diverses pròrrogues dels seus terminis i no va seguir els avisos.
En la seva resposta, Cutler va acusar el membre del personal d’un “nivell d’enfrontament extremadament alt”.
“No estic molt segur de per què veus la necessitat de continuar renyant-me i antagonitzant-me”.
Cutler va dir que la bastida estaria “avui o demà”.
Quatre setmanes més tard, el problema continuava sense resoldre. L’Ajuntament va oferir dos dies més, sota amenaça d’infracció.
La bastida es va posar tres dies després. L’NTF es va resoldre oficialment a mitjans de novembre.
Cutler va dir que tractar amb el consell no sol tenir tanta tensió. Es va negar a comentar el seu sentiment recriminat pel consell.
Google Maps
Davant dels edificis de Rattray St en qüestió, els antics edificis amb caràcter van ser substituïts per un aparcament.
Ell i els propietaris havien estat seguint el procés, va dir, desitjant un informe de l’enginyer (el segon i darrer informe es va acabar el 3 d’octubre) abans d’actuar sobre les solucions.
En una declaració escrita d’un portaveu anònim de DCC, el consistori no va iniciar procediments d’infracció perquè “sempre intentem treballar amb els propietaris” i perquè estaven en contacte habitual.
El portaveu va negar que l’ajuntament va evitar accions d’execució, dient que treballar amb els propietaris era més ràpid que “un procés legal llarg” i va donar els millors resultats.
L’informe final de l’enginyer va dir que els plans de desenvolupament del lloc no s’havien finalitzat i va proposar que el lloc fos enderrocat i convertit en aparcaments, permetent a l’empresa obtenir ingressos mentrestant.
No es va confirmar la data de demolició. No estava clar per què els propietaris de l’empresa, que tenen grans carteres d’inversió i van comprar els edificis després de l’inici de la pandèmia de Covid-19, no tenien un pla de desenvolupament.
El DCC va eliminar els edificis de la seva llista patrimonial el 2016 específicament perquè es poguessin desenvolupar i “per reconèixer que una sèrie d’edificis de Rattray St ja s’havien perdut per demolició”, va dir un portaveu de DCC.
COSES
Darrere de la façana: els edificis de CBD en ruïnes amb arbres creixent a través d’ells.
Plantes, animals i molta podridura: el perill de Princes St
A Princes St, hi ha un conjunt d’edificis que s’haurien enderrocat a principis dels anys 2000 si el propietari hagués sortit amb la seva.
Tot i que la major part del carrer 372-392 Princes St podia anar, les seves façanes d’estil victorià/edwardià estaven protegides pel patrimoni. L’ajuntament i els propietaris han discutit si val la pena conservar-los durant anys.
S’entén que el propietari encarregaria cada pocs anys un informe d’enginyer per determinar la perillositat dels edificis.
En un informe de 2022, hi havia signes extensos d’entrada d’aigua, matèria vegetal i intrusió d’animals. Les parets i els sòls estaven en estat de col·lapse parcial. Part de la façana semblava inclinada i es veien esquerdes, cosa que posava en risc la seguretat dels vianants a sota.
Sinead Gill/Coses
Els arbres i altres plantes creixien als edificis de Princes St, i s’havia convertit en un niu per als ocells. El sostre de la dreta s’ha ensorrat després d’una intensa pluja.
Els números 380 i 386 –el darrer dels quals tenia la connexió patrimonial més forta, però també es trobava en el pitjor estat– van ser classificats com a edificis perillosos el 3 de juny. Els veïns van rebre «avís d’edifici afectat». Es va col·locar bastides i es va tancar el camí.
El 26 de juliol, el temps salvatge va fer que el sostre del 386 s’enfonsés. L’avís es va estendre a més edificis, inclosos dos a Stafford St, i part d’un aparcament va ser acordonat.
L’avís d’edifici perillós del 2022 va ser almenys el quart avís que van rebre els edificis des del 2008, abans tot relacionat amb problemes estructurals que van provocar la caiguda de maons.
El personal del consistori estava preocupat que el CBD es quedés amb un altre aparcament si s’aprovava la demolició, una mesura que havien fet els desenvolupadors de Dunedin anteriors.
Geoffrey Yee, que és director de Totara-Dunedin Properties Ltd, propietari de l’edifici, no va estar disponible per fer comentaris, però el seu consultor Allan Cubitt va dir que assegurar els edificis “no era tan fàcil com sembla”.
Cubitt va dir que aviat demanaran el consentiment per retirar el porxo, de manera que puguin elaborar un pla de seguretat per a la zona, que els permeti inspeccionar les façanes.
El futur del lloc no es coneixia. Cubitt va dir que el focus era en la seguretat.
Jo Galer, president del Southern Heritage Trust, va dir que l’enfonsament del sostre era una prova que les bastides per si soles no podien assegurar l’edifici i que els desenvolupadors no haurien de deixar-los podrir.
“No em pots dir que els desenvolupadors no s’ho poden permetre [to maintain them],” ella va dir.
Subministrat
L’informe de l’enginyer també feia referència a maons humits exposats i morter suau, que podria haver permès el moviment de maó.
Va dir que si accedien a suport com el Fons del Patrimoni del DCC, que encara tenia uns 600.000 dòlars per repartir per al 2022, podrien cobrir el manteniment bàsic i reduir el risc de seguretat a llarg termini.
Era escèptica amb els desenvolupadors que volien enderrocar edificis del CBD sense un pla clar, sobretot perquè el que va passar amb el CBD va afectar tota la ciutat.
“L’enderrocament desestabilitza el teixit social de la zona. Es converteix en un lloc per a cotxes, no per a persones”.
El regidor de la ciutat, David Benson-Pope, va dir que els membres electes havien demanat al consell durant anys que actués més ràpidament i amb més duresa en el compliment, però hi havia una línia entre la política i les qüestions operatives; va dir que els consellers no volien dir-li al personal com feia la seva feina.
Però va trobar “preocupant” el nombre d’extensions que va rebre Rattray St.
Va dir que el consistori havia d'”aixecar una mica el nostre joc” i utilitzar les eines a la seva disposició. Va dir que l’ajuntament podria crear uns estatuts per sancionar els propietaris, cosa que es va mostrar reticent a fer, “però si és el que hem de fer, és el que hem de fer”.
La consellera Sophie Barker volia que l’Estratègia de Patrimoni 2007 del DCC s’actualitzés, potencialment amb noves normes.
Va dir que havia intentat fer-ho realitat a través del personal alt del consell, amb poc èxit.
“Sabem que més del 50% dels visitants vénen aquí pel nostre patrimoni… necessitem regles per entrar immediatament i fer-les [the owners] que els edificis siguin segurs”.
Va dir que mentre treballar amb propietaris seria ideal, els propietaris “no pensen en el teixit de la seva societat, sinó en el teixit de la seva cartera d’inversions”.